Nejlevnější hypotéka nemusí být nejvýhodnější hypotéka: Na co si dát pozor
V průvodci naleznete
V průvodci naleznete
Připravte se na to, že nad porovnáváním nabídek jednotlivých bank strávíte hodiny a hodiny. Hypotéka na bydlení je ale veliký závazek na několik let až desítek let dopředu. Čas, který na začátku věnujete výběru té nejvýhodnější hypotéky, se vám proto v budoucnu pravděpodobně vrátí.
Ne každá hypotéka, která na první pohled vypadá jako nejlevnější, pro vás ale bude taky nevýhodnější. Existuje totiž spousta faktorů, na které je třeba si dát pozor a které ani nemusí být na první pohled vidět.
Prvním faktorem při výběru hypotéky zpravidla bývá úroková sazba. Na webových stránkách, v reklamách a letácích všech bank proto vždycky najdete tu nejnižší možnou sazbu, kterou je banka schopná nabídnout.
Rozhodně to ale neznamená, že na ni dosáhne každý klient, který o hypotéku zažádá. Výši úrokové sazby ovlivňuje řada proměnných:
Pokud se ekonomice daří, hypotéky většinou zlevňují. To znamená, že banky nabízí nižší úrokové sazby. Pružně přitom reagují na sazby, které nastavuje Česká národní banka.
Letošním předpokladem původně bylo, že úrokové sazby hypoték mírně porostou. Vzhledem k pandemii ve světě a s ní související ekonomické situaci ale ČNB přistupuje k opatřením, která mají trh s nemovitostmi povzbudit. Proto dochází naopak ke snižování úrokových sazeb. Předpokládá se dokonce, že by letos mohly klesnout na historické minimum.
Úrok není jedinou veličinou, která vám zaručí nejlepší hypotéku. Do hry vstupuje množství dalších poplatků, které budete muset chtě nechtě uhradit. O některých se dozvíte hned, jiné si budete muset dohledat důkladněji. Mezi nejčastější poplatky, které s hypotékou souvisí, patří:
Společně s úrokovou sazbou se tyto poplatky zpravidla započítávají do RPSN, tedy roční procentní sazby nákladů. To je údaj, který vám řekne, kolik přesně na hypotéce za každý rok zaplatíte navíc.
Banky mají ze zákona povinnost RPSN u svých hypotečních úvěrů uvádět. Vždycky proto sledujte právě toto číslo. Obecně platí, že čím menší rozdíl je mezi úrokovou sazbou a hodnotou RPSN, tím je hypotéka výhodnější. Znamená to totiž, že zaplatíte jen malou část na dalších poplatcích.
Ze zákona vám banka musí dovolit každý rok zdarma splatit 25 % hypotéky. Pokud chcete najednou splatit více než 25 %, počítejte se sankcemi. Ty by ale měly odpovídat jen nezbytným poplatkům, které kvůli tomu bance vzniknou.
Na konci období fixace pak máte právo zdarma doplatit celou hypotéku. Kdykoli jindy si banka bude pravděpodobně účtovat sankce. Jestliže nemovitost prodáte, a hypotéku tak předčasně splatíte, poplatky bance nesmí být vyšší než 1 % z mimořádné splátky. Maximálně to navíc může být 50 000 Kč.
Pokud bance ve smlouvě podepíšete zákaz zcizení, nesmíte svou nemovitost během splácení úvěru prodat. Zákaz zatížení zase znamená, že na ni nesmíte uvalit věcné břemeno nebo jiné zástavní právo.
Banka se tímto způsobem brání před tím, abyste od ní na konci období fixace odešli ke konkurenci. V bankovním jazyku tyto zákazy najdete pod termínem negative pledge.
Podobná situace nastává, jestliže se dohodnete na souhlasu s pronájmem. Pro vás to v praxi znamená, že vám banka musí případný pronájem dané nemovitosti napřed odsouhlasit. Pokud to neudělá, vystavujete se riziku sankcí za porušení smlouvy.
Jan Pekař, 35 let, úroková sazba s několika “ale”
Honza dostal od banky nejnižší možnou nabídku, která na trhu byla, a banka mu ji propočetla a schválila. Bohužel až v návrhu úvěrových smluv objevil další skryté podmínky, které bude muset splnit, aby na slíbenou sazbu vůbec dosáhnul. Nakonec se měsíční splátka zdražila cca o 3500 Kč.