Jak získat hypotéku bez úspor

100% hypotéka nebo hypotéka bez hotovosti : Je to reálné?

Při žádosti o hypoteční úvěr banky vycházejí z tzv. LTV hypotéky (Loan To Value). Jde o poměr mezi tím, kolik vám banka půjčí a jakou odhadní cenu má nemovitost.

V minulosti mohli žadatelé získat i 100% hypoteční úvěr a hypotéka bez hotovosti tedy nepředstavovala větší problém. To už v současné době není možné a zpravidla si půjčíte 80 % hodnoty nemovitosti.

Česká národní banka (ČNB) stanovila v dubnu 2022 maximální výši hypotečních úvěru na hodnotu 80 %. V důsledku koronakrize dokonce došlo k uvolnění podmínek hypoték od ČNB.

Víš, že hypotéka pro mladé žadatele často pokryje až 90 % ceny nemovitosti? Banky vycházejí z předpokladu, že mladý člověk je na začátku produktivního věku, takže jeho příjmy budou pravděpodobně stoupat a zároveň má dost času na splacení hypotečního úvěru. S žádostí o hypoteční úvěr tak raději příliš neotálej.

Jak získat hypotéku bez úspor? Nabízejí se následující možnosti:

• Zástava více nemovitostí

• Financování hypotéky prostřednictvím další půjčky

Zástava více nemovitostí

Spolu s vybraným domem nebo bytem můžete dát bance do zástavy i další nemovitost. Od banky tak získáte více peněz a konečně si můžete splnit sen o vlastním bydlení.

Nevlastníš další nemovitost, kterou můžeš bance nabídnout do zástavy? O pomoc můžeš požádat třeba členy rodiny, například rodiče.

Problém nastává v okamžiku, kdy máte problém se splácením hypotéky. V takové situaci totiž přijdete nejen o nemovitost, kvůli které jste hypoteční úvěr uzavřeli, ale také o další nemovitost v zástavě.

Podívej se na video Frenkeeho hypoteční akademie, kde s hypoteční specialistkou Veronikou řešíme, jak nejlépe postupovat, když máš problém se splácením hypotečního úvěru.

Vyvázání nemovitosti ze zástavy

Pokud se rozhodnete ručit za hypoteční úvěr více nemovitostmi, po splacení dostatečné části úvěru můžete banku požádat o vyvázání nemovitosti ze zástavy.

O vyvázání nemovitosti ze zástavy můžeš žádat v momentě, kdy hodnota dluhu klesne pod 80 až 90 % ceny nemovitosti. Vždy ale záleží na podmínkách konkrétního hypotečního úvěru.

Financování hypotéky prostřednictvím další půjčky

Zbývající část ceny nemovitosti lze financovat také prostřednictvím další půjčky. Typickým příkladem je úvěr ze stavebního spoření. Další možností je spotřebitelský úvěr s velmi dobrou úrokovou sazbou (kolem 4+ % p. a.). Počítejte ale s tím, že se každá půjčka objeví v Bankovním registru klientských informací (BRKI). 

Posouzení zadluženosti žadatele o hypotéku

Žádáte o hypotéku? Banky, mimo jiné, posuzují i ukazatele DSTI (Debt Service To Income) a DTI (Debt To Income). Tyto parametry dávají celkem jasnou představu o zadluženosti klienta. Nařízení o výši těchto ukazatelů vydává ČNB.

DSTI aktuálně nesmí přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu (u osob mladších 36 let pak 50 %). Hodnota ukazatele DTI nesmí být vyšší než 8,5násobek čistého ročního příjmu (žadatelé mladší 36 let se mohou dostat až na hodnotu 9,5).

Pokud banka dojde k přesvědčení, že máte příliš půjček, nabídne vám zpravidla horší podmínky hypotečního úvěru, které se projeví například vyšší úrokovou sazbou. V extrémním případě vám žádost o hypotéku zcela zamítne.

O peníze může požádat i váš rodinný příslušník a peníze vám následně poskytnout. Případně vám může půjčit peníze z vlastních úspor. V takovém případě banka o půjčce vědět nebude a nezhorší se tedy ani vaše bonita.

Chceš pro financování nemovitosti využít hypoteční úvěr? Moji hypoteční experti pro tebe během chvilky připraví nezávislou kalkulaci.

Často se ptáte

• Je možné dostat hypotéku bez doložení příjmů?
  Zobrazit odpověď

  Pokud nemůžete z nějakého důvodu své příjmy doložit, hypotéku od banky nedostanete. Jedinou možností pak je, když si s vámi úvěr vezme spoludlužník, který má své příjmy transparentní a dostatečně vysoké. Může to být partner, příbuzný nebo kamarád.

  
• Co je LTV hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  LTV je anglická zkratka pro Loan to value. Jde o poměr toho, jak velký úvěr si od banky vezmete a jaká je odhadní cena kupované nemovitosti. Standardně se vyjadřuje v procentech ceny nemovitosti. Pokud si tedy kupujete byt za 5 milionů Kč a banka vám na něj schválí hypotéku ve výši 4 miliony Kč, bude hodnota LTV 80 %. LTV je jedním z faktorů, které ve výsledku ovlivňují výši úrokové sazby.

  
• Je možné zastavenou nemovitost u hypotéky nahradit jinou?
  Zobrazit odpověď

  Během trvání hypotečního úvěru můžete kdykoliv vyměnit zastavenou nemovitost za jinou. Ta ale musí mít stejnou hodnotu, aby zůstal zachovaný poměr LTV, a všichni vlastníci se zástavou musí souhlasit. Pozor si dejte taky na dodatečné poplatky, které s výměnou souvisí. Je to hlavně dodatek ke smlouvě, poplatek na katastru nemovitostí, nový odhad ceny nemovitosti a nové pojištění.

  
• Podle čeho si mám vybírat hypotéku?
  Zobrazit odpověď

  Kromě úroků se při výběru hypotéky zaměřte i na další poplatky, které s úvěrem souvisí. Jsou to hlavně poplatky za vyřízení hypotéky, za odhad ceny nemovitosti nebo za vedení účtu u dané banky. Mezi důležitá kritéria ale patří třeba i nutnost pojištění nemovitosti. Hlavní údaj, který by vás proto měl při výběru hypotéky zajímat, je RPSN, tedy roční procentní sazba nákladů. Ta říká, kolik ročně za hypotéku ve skutečnosti zaplatíte.

  
• Co je to DTI a DSTI u hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  DTI je zkratka pro anglické Debt To Income. Jde o poměr celkového úvěru a vašeho ročního příjmu. DSTI je pak zkratka anglického názvu Debt Service To Income. V tomto případě se jedná o poměr všech pravidelných splátek a výše příjmu. Součet všech splátek, které každý měsíc hradíte, nesmí přesáhnout 50 % vašeho měsíčního čistého příjmu.

  

Marek Švehla, 25 let, schválený úvěr i přes mnoho odmítnutí

Marek si chtěl sjednat hypotéku, ale 5 bank mu úvěr neschválilo. Obrátil se na Frenkeeho a povedlo se – jde o to vymyslet správný postup tak, aby banka pochopila správně všechny okolnosti klienta.