Nejlevnější hypotéka nemusí být nejvýhodnější hypotéka: Na co si dát pozor

V průvodci naleznete

• Nejvýhodnější hypotéka ≠ Nejlevnější hypotéka
• Úrokové sazby hypoték
• Nejnižší úroková sazba hypotéky
• RPSN hypotéky
• Na co si dát ještě pozor

Nejvýhodnější hypotéka ≠ Nejlevnější hypotéka

Připravte se na to, že nad porovnáváním nabídek jednotlivých bank strávíte hodiny a hodiny. Hypotéka na bydlení je ale veliký závazek na několik let až desítek let dopředu. Čas, který na začátku věnujete výběru té nejvýhodnější hypotéky, se vám proto v budoucnu pravděpodobně vrátí.

Ne každá hypotéka, která na první pohled vypadá jako nejlevnější, pro vás ale bude taky nevýhodnější. Existuje totiž spousta faktorů, na které je třeba si dát pozor a které ani nemusí být na první pohled vidět.

Lidé si často myslí, že nejvýhodnější úvěr dostanou automaticky od banky, kde mají dlouhodobě zřízený běžný účet. Tak to ale vůbec být nemusí. Tvoje banka ti jen možná nabídku připraví nejrychleji, protože se zkoumáním tvých finančních poměrů a bonity nemá tolik práce.

Úrokové sazby hypoték

Prvním faktorem při výběru hypotéky zpravidla bývá úroková sazba. Na webových stránkách, v reklamách a letácích všech bank proto vždycky najdete tu nejnižší možnou sazbu, kterou je banka schopná nabídnout.

Mrkni na video z mé hypoteční akademie, kde specialistka Veronika radí, jaké parametry u hypotéky sledovat, abyste neprodělali. Všechny díly najdeš ve Frenkeeho hypoteční akademii.

Rozhodně to ale neznamená, že na ni dosáhne každý klient, který o hypotéku zažádá. Výši úrokové sazby ovlivňuje řada proměnných:

• bonita klienta – čím vyšší důvěru má banka v to, že budete bez problémů pravidelně splácet, tím níž je schopná s úrokem jít.
• doba fixace – období fixace je jistota nejen pro vás, ale i pro banku. Když půjdou úroky nahoru, během fixace vyděláte vy. Když budou ale úroky klesat, výhodu má banka. Nejlepší krok je stanovit si fixaci někde uprostřed, tedy okolo 5 až 7 let.
• poměr LTV – tento poměr udává, na jak velkou část hodnoty nemovitosti – v procentech – si od banky půjčujete. Čím bude poměr nižší, tím zpravidla dosáhnete na lepší úrok.
• doba splatnosti – čím delší dobu splatnosti si nastavíte, tím vyšší úrok většinou dostanete.
• typ a účel úvěru – výhodnější úrokové sazby najdete u účelových hypoték na bydlení. Neúčelové americké hypotéky, jinak taky hypotéky na cokoliv, mívají úrok o pár procent vyšší.

Nejnižší úroková sazba hypotéky

Pokud se ekonomice daří, hypotéky většinou zlevňují. To znamená, že banky nabízí nižší úrokové sazby. Pružně přitom reagují na sazby, které nastavuje Česká národní banka.

Letošním předpokladem původně bylo, že úrokové sazby hypoték mírně porostou. Vzhledem k pandemii ve světě a s ní související ekonomické situaci ale ČNB přistupuje k opatřením, která mají trh s nemovitostmi povzbudit. Proto dochází naopak ke snižování úrokových sazeb. Předpokládá se dokonce, že by letos mohly klesnout na historické minimum.

Specifickým produktem na hypotečním trhu je hypotéka se zápočtem úspor, jinak taky offsetová hypotéka. Jde o úvěr, který bere v potaz i tvé našetřené finance. Banka ti pak vypočítává úrok jen z rozdílu půjčených peněz a těch, které máš každý měsíc na běžném účtu. Čím víc peněz máš naspořeno – a nepoužiješ je na koupi nemovitosti –, tím výhodnější hypotéku dostaneš.

RPSN hypotéky

Úrok není jedinou veličinou, která vám zaručí nejlepší hypotéku. Do hry vstupuje množství dalších poplatků, které budete muset chtě nechtě uhradit. O některých se dozvíte hned, jiné si budete muset dohledat důkladněji. Mezi nejčastější poplatky, které s hypotékou souvisí, patří:

• jednorázový poplatek za schválení úvěru
• měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu
• jednorázový poplatek za vyhotovení znaleckého posudku k nemovitosti
• poplatek za čerpání úvěru
• poplatek za vklad a vymazání zástavního práva
• pojištění nemovitosti
• pojištění schopnosti splácet

Společně s úrokovou sazbou se tyto poplatky zpravidla započítávají do RPSN, tedy roční procentní sazby nákladů. To je údaj, který vám řekne, kolik přesně na hypotéce za každý rok zaplatíte navíc.

Banky mají ze zákona povinnost RPSN u svých hypotečních úvěrů uvádět. Vždycky proto sledujte právě toto číslo. Obecně platí, že čím menší rozdíl je mezi úrokovou sazbou a hodnotou RPSN, tím je hypotéka výhodnější. Znamená to totiž, že zaplatíte jen malou část na dalších poplatcích.

Na co si dát ještě pozor

Mimořádná splátka hypotéky

Ze zákona vám banka musí dovolit každý rok zdarma splatit 25 % hypotéky. Pokud chcete najednou splatit více než 25 %, počítejte se sankcemi. Ty by ale měly odpovídat jen nezbytným poplatkům, které kvůli tomu bance vzniknou.

Na konci období fixace pak máte právo zdarma doplatit celou hypotéku. Kdykoli jindy si banka bude pravděpodobně účtovat sankce. Jestliže nemovitost prodáte, a hypotéku tak předčasně splatíte, poplatky bance nesmí být vyšší než 1 % z mimořádné splátky. Maximálně to navíc může být 50 000 Kč.

Když vás těžká životní situace donutí nemovitosti prodat a hypotéku předčasně splatit, žádné poplatky vám banka naúčtovat nesmí.

Zákaz zcizení a zatížení

Pokud bance ve smlouvě podepíšete zákaz zcizení, nesmíte svou nemovitost během splácení úvěru prodat. Zákaz zatížení zase znamená, že na ni nesmíte uvalit věcné břemeno nebo jiné zástavní právo.

Banka se tímto způsobem brání před tím, abyste od ní na konci období fixace odešli ke konkurenci. V bankovním jazyku tyto zákazy najdete pod termínem negative pledge.

Souhlas s pronájmem

Podobná situace nastává, jestliže se dohodnete na souhlasu s pronájmem. Pro vás to v praxi znamená, že vám banka musí případný pronájem dané nemovitosti napřed odsouhlasit. Pokud to neudělá, vystavujete se riziku sankcí za porušení smlouvy.

Pomůžu ti nejen hypotéku spočítat, ale celou ti ji zařídím. Stačí kliknout a pošlu ti nezávaznou kalkulaci.

 

Často se ptáte

• Co se stane, pokud splátku hypotéky neuhradím včas?
  Zobrazit odpověď

  Banka vás pravděpodobně okamžitě upozorní. Vy pak musíte částku co nejdřív doplatit, abyste se vyhnuli dalším upomínkám, sankcím a zápisu do registru.

  
• Můžu žádat o hypotéku, když mám v práci smlouvu na dobu určitou?
  Zobrazit odpověď

  Většina bank požaduje, aby klient doložil smlouvu na dobu neurčitou. Vždy ale záleží na konkrétní situaci, žádost proto hned nevzdávejte. Některé banky vám smlouvu na dobu určitou uznají, pokud už vám ji zaměstnavatel alespoň jednou prodloužil. Stále ale platí, že žadatel nesmí být ve zkušební lhůtě.

  
• Musím si kvůli hypotéce u banky zřídit běžný účet?
  Zobrazit odpověď

  Nikdo vám nemůže nařídit, abyste si v bance otevřeli běžný účet. Klienti, kteří ho ale u banky mají, zpravidla dosáhnou na lepší úrokovou sazbu.

  
• Můžu si prodloužit dobu splácení hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Splácení hypotéky si můžete prodloužit. Celková doba ale nesmí přesáhnout počet let, které banka na splácení hypotéky vyhrazuje. Pokud už tedy máte dobu splácení domluvenou na maximální lhůtu, prodloužit dál nejde. Každou změnu musí zároveň banka schválit. Počítejte navíc s tím, že za to možná budete hradit další poplatky.
  

  

 

Jan Pekař, 35 let, úroková sazba s několika “ale”

Honza dostal od banky nejnižší možnou nabídku, která na trhu byla, a banka mu ji propočetla a schválila. Bohužel až v návrhu úvěrových smluv objevil další skryté podmínky, které bude muset splnit, aby na slíbenou sazbu vůbec dosáhnul. Nakonec se měsíční splátka zdražila cca o 3500 Kč.