Často kladené dotazy o hypotékách

Hypotéky se v zásadě dělí na účelové a neúčelové – podle toho, jestli musíte bance dokládat, na co přesně peníze potřebujete. Nejčastější účelovou hypotékou je hypotéka na bydlení, se kterou financujete koupi nebo stavbu nemovitosti, rekonstrukci, případně refinancování vaší stávající hypotéky na bydlení. Dalším typem účelového úvěru je investiční hypotéka. O tu žádáte ve chvíli, kdy si chcete pořídit nemovitost na pronájem. Druhem neúčelového úvěru je americká hypotéka, díky které můžete financovat všechno ostatní. Její nevýhodou jsou vyšší úroky a nutnost zástavy nemovitosti.

Pomocí hypotéky můžete financovat i investiční nemovitost. Podmínky jsou většinou stejné jako u hypotéky na vlastní bydlení. Splatnost investiční hypotéky ale bývá kratší – mezi 15 a 25 lety – a úroky si neodečtete z daňového základu.

Pro získání hypotéky na rekonstrukci vlastní úspory většinou dokládat nemusíte. Myslete ale na to, že peníze na stavební práce i materiál od banky čerpáte zpětně. Je tedy dobré nějakou finanční rezervu mít.

Většina bank nabízí možnost využít určitou část hypotéky na rekonstrukci neúčelově, to znamená na zařízení domácnosti a další nestavební úpravy.

Vždycky záleží na konkrétní situaci. Na rozdíl od hypotéky má úvěr ze stavebního spoření pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení. To může být výhoda, ale i nevýhoda – vyplatí se proto sledovat vývoj na trhu. Úvěr ze stavebního spoření navíc většinou můžete zdarma předčasně splatit. Na druhou stranu pokud budete chtít na pozemku rovnou stavět, vyplatí se přemýšlet spíš o hypotéce na pozemek a stavbu domu dohromady.

Pokud plánujete koupit nemovitost v dražbě, bude potřeba jednat velmi rychle. Na vyřízení hypotéky budete mít totiž kratší dobu než obvykle. Před dražbou si proto zajděte do banky a informujte se o svých možnostech. Hypotéku ale můžete začít vyřizovat až ve chvíli, kdy byt nebo dům v aukci koupíte – až tehdy budete znát konečnou cenu. Na vyřízení hypotéky budete mít 20–30 dní od ukončení dražby, konkrétní termín se dozvíte v protokolu o dražbě. Myslete ale na to, že budete muset uhradit vstupní poplatek na aukci, který bývá 100 000 Kč. Ten budete muset dát ze svých peněz. Když ale nemovitost nekoupíte, dostanete ho zpátky. Pokud budete v dražbě úspěšní, poplatek se odečte od ceny nemovitosti.

Ano, můžete si vzít úvěr a koupit si třeba jen polovinu nemovitosti. Často se to stává v případě, že druhou půlku vlastní vzdálení příbuzní, kteří ji zdědili. Myslete ale na to, že úvěr sice dostanete na polovinu ceny nemovitosti, ručit ale budete celým domem. Se zástavou proto musejí souhlasit všichni, kterým patří nějaká část objektu.

Ne, jako OSVČ si hypotéku nesjednáte u každé banky. Ale mnoho bank už tento produkt nabízí. Vždy záleží na individuálním posouzení daného žadatele.

Pokud máte problém včas zaplatit, zkuste se s organizátorem dražby domluvit na prodloužení lhůty.

Hypotéka pro mobilheim neplatí pro maringotky, karavany, drážní vozidla a plavidla.

Banka po vás bude chtít dva doklady totožnosti, například občanku a cestovní pas. Připravte si také potvrzení o příjmech, případně poslední daňové přiznání. A samozřejmě taky doklady k zastavované nemovitosti.

První žádost o slevu na dani musíte dodat s originálním výpisem z katastru nemovitostí. Výpis, který je k dispozici na internetových stránkách, k tomu nestačí. Získáte ho jednoduše na jakémkoliv katastrálním úřadu nebo v místě Czechpoint, tedy třeba na poště.

Než vám banka schválí novou hypotéku, bude potřebovat odhad kupované nemovitosti. Na místo dorazí smluvní znalec banky, který určí zástavní hodnotu daného objektu. V případě bytu je možné hodnotu stanovit na základě cenové mapy – tato varianta je pro žadatele o hypotéku výrazně levnější a rychlejší. Odhad pak předáte zaměstnanci banky a dál se většinou o nic nemusíte starat. Může se stát, že znalec určí nižší zástavní hodnotu nemovitosti, než je její kupní cena. Pro vás to znamená, že budete muset za hypotéku ručit jinou nemovitostí, nebo dát víc peněz ze svého.

Pokud nemůžete z nějakého důvodu své příjmy doložit, hypotéku od banky nedostanete. Jedinou možností pak je, když si s vámi úvěr vezme spoludlužník, který má své příjmy transparentní a dostatečně vysoké. Může to být partner, příbuzný nebo kamarád.

Kromě platu a příjmů z podnikání banka uznává i rodičovský příspěvek, výnos z pronájmu, rentu, diety, výsluhový příspěvek, výživné na děti a další. Naopak neuspějete zpravidla s příjmy na dohodu o provedení práce a dohodou o pracovní činnosti nebo s podporou v nezaměstnanosti.

Od podání žádosti po vyřízení hypotéky většinou uběhne přibližně měsíc. Nejvíc času standardně zabere shromáždění všech potřebných dokumentů, dokládání příjmů a odhad nemovitosti. Pak následuje samotné schvalování bankovním specialistou, které běžně trvá několik dní. Může se ale stát, že od vás banka bude potřebovat doplnit nějaké informace, v tom případě se doba samozřejmě protáhne.

Hypotéku, ze které byste financovali celou hodnotu nemovitosti, dneska žádná banka nenabízí. Na základě nařízení České národní banky vám smějí poskytnout hypoteční úvěr maximálně na 90 % ceny nemovitosti. I to je ale spíš výjimečné a banky si tuto možnost většinou schovávají jen pro žadatele, kteří si kupují první bydlení. Standardem je úvěr, který pokryje 80 % částky, za kterou byt nebo dům kupujete.

Jestliže pracujete pouze na dohodu o provedení práce, případně na dohodu o pracovní činnosti, u banky toho většinou moc nezmůžete. Pomoct může, pokud na dohodu pracujete dlouhodobě nebo když ji máte podepsanou na nějakou dobu dopředu. Ani to ale nezaručí kladný výsledek.

Většina bank požaduje, aby klient doložil smlouvu na dobu neurčitou. Vždy ale záleží na konkrétní situaci, žádost proto hned nevzdávejte. Některé banky vám smlouvu na dobu určitou uznají, pokud už vám ji zaměstnavatel alespoň jednou prodloužil. Stále ale platí, že žadatel nesmí být ve zkušební lhůtě.

Pokud se dostanete do insolvence, banka vám hypotéku jen tak nedá. Záznam v insolvenčním rejstříku navíc trvá ještě 5 let poté, co insolvence skončí. Až pak je možné o hypotéku žádat.

Kromě úroků se při výběru hypotéky zaměřte i na další poplatky, které s úvěrem souvisí. Jsou to hlavně poplatky za vyřízení hypotéky, za odhad ceny nemovitosti nebo za vedení účtu u dané banky. Mezi důležitá kritéria ale patří třeba i nutnost pojištění nemovitosti. Hlavní údaj, který by vás proto měl při výběru hypotéky zajímat, je RPSN, tedy roční procentní sazba nákladů. Ta říká, kolik ročně za hypotéku ve skutečnosti zaplatíte.

Nikdo vám nemůže nařídit, abyste si v bance otevřeli běžný účet. Klienti, kteří ho ale u banky mají, zpravidla dosáhnou na lepší úrokovou sazbu.

Ano. Pokud pracujete v mezinárodní firmě nebo za prací denně dojíždíte za české hranice, můžete tento příjem doložit. Na další typy příjmů, které máte v zahraničí, pak banka nahlíží individuálně. Nezapomeňte ale všechny dokumenty nechat úředně přeložit, aby vám je česká banka mohla uznat.

Stejně jako český žadatel budete bance dokládat své příjmy potvrzené zaměstnavatelem, případně daňové přiznání. Pak si připravte i souhrn svých výdajů, jako jsou půjčky, leasing, spoření nebo pojištění. V neposlední řadě budete potřebovat 2 doklady totožnosti, například řidičský průkaz a cestovní pas.

Pokud z hypotéky chcete financovat pozemek i stavbu domu, budete potřebovat stavební povolení, rozpočet a harmonogram stavebních prací. Banka si následně může vyžádat další dokumenty.

Ano. Na rozdíl od klasické hypotéky ale počítejte s vyššími úroky a kratší dobou splácení. Stejně jako u klasické účelové hypotéky budete muset ručit českou nemovitostí. Americká hypotéka se vám vyplatí v případě, že si potřebujete půjčit jen 50 % ceny zastavené nemovitosti a nechcete dokládat své příjmy.

Ano, výživné na dítě, které vám vyplácí bývalý partner, se do příjmů u většiny bank započítává. Jen je potřeba bance doložit rozhodnutí soudu o jeho výši. Mějte na paměti, že kromě výživného musíte mít i klasický příjem ze zaměstnání nebo podnikání – rodičovský příspěvek stačit nebude.

Pokud nemůžete z nějakého důvodu své příjmy doložit, hypotéku od banky nedostanete. Jedinou možností pak je, když si s vámi úvěr vezme spoludlužník, který má své příjmy transparentní a dostatečně vysoké. Může to být partner, příbuzný nebo kamarád.

Pokud plánujete stavět svépomocí, bude pro vás výhodnější hypotéka bez dokládání faktur. Ale pozor! U tohoto druhu hypotéky musíte počítat s tím, že se u vás čas od času zastaví pracovník banky, aby zkontroloval, že stavba probíhá podle plánů a dosahuje zamýšlené hodnoty.

Seznam odhadců vám poskytne přímo banka. Můžete se samozřejmě rozhodnout i pro vlastního odhadce, ale v takovém případě banka nemusí odhad nemovitosti uznat.

Počítejte se lhůtou zhruba 20 až 30 dnů.

Pokud banka vede u úvěru oba partnery jako účastníky, slevu na dani může využít každý z nich. V takovém případě se o slevu podělí rovným dílem. Jestliže jeden z partnerů nemá dostatečné příjmy – například žena na rodičovské dovolené –, může druhý uplatnit slevu v plné výši.

Ano, podmínky jsou stejné jako u hypotéky na koupi nemovitosti. Musíte tedy z úvěru rekonstruovat dům nebo byt, ve kterém máte vy, případně vaši nejbližší příbuzní, trvalé bydliště.

Ve chvíli, kdy družstevní byt převádíte do osobního vlastnictví, jste členem družstva. Když se družstvo rozhodne převést byt na svého člena, daň z nabytí nemovitosti se na tento proces nevztahuje.

Když si kupujete nemovitost v zahraničí, musíte počítat s daněmi, které stanovuje tamní zákon. To znamená, že při koupi nemovitosti například v Itálii sice neplatíte daň z nabytí nemovitosti českým úřadům, ale odvedete příslušné daně přímo v Itálii. Vyplatí se proto zjistit si jejich výši dopředu.

Pojistit ze zákona musíte jen nemovitost, kterou dáváte do zástavy – většinou tedy právě kupovanou nemovitost. Zároveň proběhne takzvaná vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky. Pokud by pojišťovna vyplácela pojistné plnění, to připadne bance, ne vám. Další druhy, jako je životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet hypotéku, povinné nejsou. Vždycky se ale vyplatí je aspoň zvážit. Nikdy nevíte, jaké překážky vás v budoucnu potkají.

Nemovitost, kterou dáváte bance do zástavy, je vždycky potřeba pojistit. Ideálně ještě před žádostí o hypotéku, nejpozději ale při jejím čerpání. Pokud bance doložíte výši poplatků za pojištění včas, zahrne je do výpočtu RPSN (roční procentní sazby nákladů). Vy si tak lépe dopředu vyhodnotíte, jestli se vám hypotéka skutečně vyplatí.

Ano, banky často nabízí pojištění i pro tyto případy. Ve své bance se na to vždycky ptejte ještě před sjednáním hypotéky.

V podstatě každá banka vám k hypotéce nabídne i doplňkové pojištění pro případ, že nebudete schopní úvěr řádně splácet. Mezi situace, které pojištění zpravidla pokrývá, patří ztráta zaměstnání, více než 30denní pracovní neschopnost, invalidita a smrt.

Banky životní pojistku většinou přímo nevyžadují. Na druhou stranu ale často zvýhodní klienty, kteří si ji zařídí. Ti pak zpravidla dostanou nižší úrokovou sazbu – snížení se většinou pohybuje okolo 0,2 %.

Úvěr můžete kdykoliv předčasně splatit. Banka si v takových případech účtuje poplatky za mimořádné splacení hypotéky. Ty ale nesmí přesáhnout 1 % z celkového úvěru, nebo případně 50 000 Kč. Pokud navíc nemovitost prodáte a úvěr předčasně splatíte kvůli nenadálé životní situaci – třeba z důvodu vážné nemoci – poplatky vám banka účtovat nebude.

Každý měsíc vám po odečtení všech pravidelných splátek – tedy nejen hypotéky – musí zůstat minimálně 55 % čistého příjmu. Obecně se ale doporučuje splátky nastavit tak, aby nepřesahovaly 30 % měsíčního příjmu. Můžete si taky vyzkoušet 2 až 3 měsíce nanečisto odkládat sumu, kterou plánujete za hypotéku dávat. Tak nejlépe uvidíte, jak to změní vaši finanční situaci.

Ze zákona máte právo každý rok bezplatně uhradit 25 % z celkové výše hypotéky. Při tomto postupu je tak možné bez dalších poplatků úvěr splatit za 4 roky. Pokud chcete jednorázově ukrojit větší část úvěru, už si banka může účtovat dodatečné poplatky. Ty se u jednotlivých bank liší, ale na požádání vám je banka musí sdělit.

U většiny bank je možné prodloužit splatnost hypotéky. Tyto žádosti se řeší vždy individuálně. Pravidlem ale zůstává, že doba splatnosti nesmí přesáhnout celkových 30 let.

Banka vás pravděpodobně okamžitě upozorní. Vy pak musíte částku co nejdřív doplatit, abyste se vyhnuli dalším upomínkám, sankcím a zápisu do registru.

Ano, kdykoli můžete změnit den v měsíci, který bance odesíláte pravidelnou splátku. Většina klientů si ale termín nastavuje tak, aby mu předcházela výplata.

Splácení hypotéky si můžete prodloužit. Celková doba ale nesmí přesáhnout počet let, které banka na splácení hypotéky vyhrazuje. Pokud už tedy máte dobu splácení domluvenou na maximální lhůtu, prodloužit dál nejde. Každou změnu musí zároveň banka schválit. Počítejte navíc s tím, že za to možná budete hradit další poplatky.

Pokud koupíte nemovitost a po čase se rozhodnete, že ji chcete ještě zrekonstruovat, máte možnost požádat o navýšení hypotéky, ze kterého stavební úpravy zaplatíte. Počítejte ale s tím, že tím vznikne v podstatě o nový úvěr a proces se neliší od klasické žádosti o novou hypotéku. Zase bude posuzována vaše bonita v čase sjednávání navýšeného úvěru. 

Banka většinou požaduje, abyste jí 2x–3x během stavby doložili, jak práce pokračují. Kontroluje tak, jestli nemovitost zvyšuje svou hodnotu podle původního plánu a jestli jsou tedy peníze investované, jak mají. Běžně stačí, když před každým čerpáním peněz doložíte fotografie stavby, případně protokol o jejím průběhu. Banka má kromě toho právo poslat svého zaměstnance, aby stavbu zkontroloval přímo na místě.

Během trvání hypotečního úvěru můžete kdykoliv vyměnit zastavenou nemovitost za jinou. Ta ale musí mít stejnou hodnotu, aby zůstal zachovaný poměr LTV, a všichni vlastníci se zástavou musí souhlasit. Pozor si dejte taky na dodatečné poplatky, které s výměnou souvisí. Je to hlavně dodatek ke smlouvě, poplatek na katastru nemovitostí, nový odhad ceny nemovitosti a nové pojištění.

Pokud najdete u jiné banky výhodnější podmínky, po skončení doby fixace máte nárok na refinancování hypotéky. Myslete ale na to, že banka v takovém případě bude znovu zkoumat vaši bonitu. V období mateřské nebo rodičovské dovolené to proto může být problém.

Banky žádost řeší vždy individuálně.

Banky po vás nebudou chtít znovu dokládat příjmy pokud splníte několik základních předpokladů:

• Vaše rodinná situace se od posledního dokládání příjmů nezměnila – nevdaly jste se, neoženili, nerozvedli, nenarodilo se vám dítě.
• Nedošlo k žádným výrazným změnám v práci a v příjmech.
• Nevzali jste si další úvěr.
• Nemáte zápis v registru dlužníků.
• Máte za sebou určitý počet pravidelných splátek dané hypotéky.

Ne, americkou hypotéku můžete refinancovat zase jen neúčelovým úvěrem na cokoliv.

Ano. Nezáleží na tom, kolikrát jste svou hypotéku refinancovali, nárok na odečet splacených úroků ze základu daně máte vždy – až do výše 300 000 Kč.

DTI je zkratka pro anglické Debt To Income. Jde o poměr celkového úvěru a vašeho ročního příjmu. DSTI je pak zkratka anglického názvu Debt Service To Income. V tomto případě se jedná o poměr všech pravidelných splátek a výše příjmu. Součet všech splátek, které každý měsíc hradíte, nesmí přesáhnout 50 % vašeho měsíčního čistého příjmu.

Než vám banka schválí hypotéku na bydlení, dokonale si prověří vaši finanční situaci a historii dluhů. Hypotéku dostanete, pokud banka uzná, že jste spolehlivý klient a budete moct úvěr bez problémů splácet. I proto musíte dokládat množství dokumentů a lhůta pro vyřízení se pohybuje okolo 4 týdnů. Oproti tomu nebankovní instituce se o vaši bonitu většinou nijak nezajímají. Hypotéku vám schválí do několika dnů a peníze bez dalších otázek pošlou na účet. V podstatě se jedná o typ americké hypotéky – peníze můžete použít na jakékoliv účely, nejen na bydlení. Háček je ale ve vyšším úroku, RPSN i dalších poplatcích.

LTV je anglická zkratka pro Loan to value. Jde o poměr toho, jak velký úvěr si od banky vezmete a jaká je odhadní cena kupované nemovitosti. Standardně se vyjadřuje v procentech ceny nemovitosti. Pokud si tedy kupujete byt za 5 milionů Kč a banka vám na něj schválí hypotéku ve výši 4 miliony Kč, bude hodnota LTV 80 %. LTV je jedním z faktorů, které ve výsledku ovlivňují výši úrokové sazby.

RPSN je zkratka pro roční procentní sazbu nákladů. Spadají sem všechny náklady, které v rámci úvěru hradíte – tedy nejen úroky, ale i další poplatky a provize. Je to ukazatel toho, kolik za hypotéku ve skutečnosti ročně zaplatíte. Podle RPSN byste se proto měli orientovat při porovnávání jednotlivých nabídek.

Konečná částka za hypotéku závisí na spoustě faktorů. Kromě úrokové sazby má vliv doba splácení, výše dalších poplatků a pojištění. Jakmile jeden z těchto faktorů upravíte, dostanete se na jinou výslednou částku. Pro bližší představu vyzkoušejte svou situaci zadat do hypoteční kalkulačky.

Offsetovou hypotéku možná znáte pod názvem hypotéka se zápočtem úspor. U tohoto druhu hypotéky banka bere v potaz peníze, které máte uložené na jejím běžném účtu a nechcete je z nějakého důvodu k financování nemovitosti využít. Princip offsetové hypotéky pak spočívá v tom, že banka vám počítá úroky jen z rozdílu půjčené částky a vašich úspor. Pokud si berete hypotéku například na 1 500 000 Kč a na účtu máte 500 000 Kč, banka vám bude úročit jen 1 000 000 Kč. Díky tomu si snížíte celkový úrok a měsíční splátku.

Banka vám hypotéku schválí, jen pokud nemáte žádné záznamy v registrech dlužníků. Většinou to kontroluje za období posledních 3-5 let. Jestliže víte, že nějaký záznam máte, můžete s hypotékou buď počkat, nebo se obrátit na nebankovní instituci. V tom druhém případě ale buďte velmi opatrní. Než podepíšete smlouvu, pořádně si všechny dokumenty přečtěte a spočítejte, jestli se vám to vůbec vyplatí.

Fixace v oblasti hypoték vyznačuje období, během kterého se vám nemění úroková sazba. Když si zvolíte fixaci například na 5 let, celou tuto dobu platíte stejné úroky bez ohledu na to, jak se hypoteční trh mění. Než si s bankou sjednáte období fixace, je dobré sledovat předpokládaný vývoj úrokových sazeb. Pokud totiž budou klesat, příliš dlouhá fixace se vám nevyplatí. Když budou naopak sazby stoupat, díky fixaci ušetříte. V závislosti na době fixace se ale taky mění úroková sazba, takže je dobré si dopředu všechno pořádně spočítat.

Vinkulace pojistného plnění znamená, že banka si na sebe váže případné pojistné plnění, které by se na nemovitost vztahovalo. Tím si banka chrání své peníze pro případ, že by nemovitost byla z nějakého důvodu poškozená nebo zničená. Pojišťovna by tedy peníze vyplácela bance, ne vám. Opakem vinkulace je pak devinkulace – k té dochází, jakmile úvěr bance splatíte.

Variabilní hypotéka je jinak známá pod i názvem floatová hypotéka nebo hypotéka s pohyblivou úrokovou sazbou. Jde o hypotéku, která nemá pevně zafixovanou úrokovou sazbu, ale ta se každý měsíc mění – ať už směrem nahoru, nebo dolů. Odvíjí se přitom od sazeb České národní banky.

Zpětná hypotéka, nebo taky zpětná hypotéka či obrácená hypotéka, je určená pro seniory, kteří už mají vlastní nemovitost a chtějí se zajistit na zbytek života. Svůj byt nebo dům proto zastaví a za to dostávají pravidelnou doživotní rentu. Každý měsíc se jim tak v podstatě navyšuje dluh vůči poskytovateli hypotéky. Pokud má senior potomky, oni po jeho smrti dluh zdědí – a jestli chtějí nemovitost dostat zpátky, musí ji vlastně vykoupit, tedy splatit dluhy. V opačném případě dům nebo byt zůstává poskytovateli hypotéky. Zpětná hypotéka je poměrně kontroverzní záležitost, nenajdete ji proto u bank, ale jen u nebankovních společností.

Americkou hypotéku si můžete sjednat na cokoliv, nemusíte bance dokládat její účel. Využijete ji tedy třeba na nákup auta, nábytku, zahradního bazénu nebo dovolené. Ručíte za ni nemovitostí a úrokové sazby jsou zpravidla vyšší než u klasické účelové hypotéky. Hypotéka na bydlení striktně určuje, na co ji můžete použít – na koupi domu nebo bytu, na koupi pozemku, na stavbu domu, na rekonstrukci nebo na vypořádání dědického, případně rozvodového řízení. Zpravidla za úvěr ručíte kupovanou nemovitostí a dosáhnete na mnohem lepší úrokovou sazbu než u americké hypotéky.

Jedná se o hypotéku, kterou můžou živnostníci a drobní podnikatelé využít k financování nemovitosti sloužící k jejich podnikání. Ať už jde o lékařskou ordinaci, řemeslníkovu dílnu nebo obytný dům, kde si podnikatel zřídí kancelář.

Pokud dlužník nesplácí úvěr včas, vzniká bance škoda, kterou musí klient uhradit. Není to pokuta v pravém slova smyslu, jde spíš o náhradu finančních prostředků. Úroky z prodlení zpravidla člověk platí za každý den, o který se s platbou zpozdí.

Modrá karta je doklad dlouhodobého pobytu pro cizince, kteří jsou v České republice zaměstnání na vysoce kvalifikovaných pozicích. To jsou takové, které vyžadují minimálně 3 roky studia na vysoké nebo vyšší odborné škole.

Zákaz zcizení je nástroj, kterým se banka chrání před tím, aby její klienti odcházeli na konci období fixace ke konkurenci. V praxi to znamená, že dlužník nesmí danou nemovitost během trvání úvěru prodat ani darovat.

Účelně vynaložené náklady se se zpravidla pohybují v řádech několika stovek korun. U hypotečních úvěrů sjednaných před rokem 2016 se často vyšplhají až k desetitisícům nebo dokonce statisícům korun. Vždy záleží na konkrétní bance.