Hypotéka od zahraniční banky

Hypotéka od zahraniční banky: Jak funguje

Princip fungování hypotéky od zahraniční banky je v zásadě stejný, jako je tomu u hypotečních úvěrů sjednaných v České republice. Klientovi je schválena hypotéka na byt, hypotéka na dům, případně hypotéka na pozemek nebo jinou nemovitost a banka výměnou za peněžní prostředky získá zástavní právo na nemovitost (kupovanou nebo jinou).

Zajímá tě, jak funguje hypotéka a jaké dokumenty potřebuješ pro vyřízení hypotéky? Potřebné odpovědi najdeš v mých nejnovějších článcích.

Zahraniční banky, stejně jako ty české, zajímá především:

• Věk žadatele o úvěr. Hypotéka pro mladé je spojena s výhodnějšími podmínkami úvěru. Banky vycházejí z předpokladu, že příjmy klienta v produktivním věku budou v průběhu let stoupat a mladý žadatel tedy nepředstavuje velké riziko.

• Příjem a bonita žadatele. Problém může nastat například v momentě, kdy máte už jeden hypoteční úvěr a žádáte o druhou hypotéku. Banka vám hypotéku nemusí schválit, nebo vám nabídne horší podmínky.

• Ukazatele DSTI (Debt Service To Income) a DTI (Debt To Income). Tyto ukazatele poskytují jasnou představu o zadluženosti klienta. Vždy záleží na pravidlech dané země a centrální banky, která stanoví (případně doporučí) výši těchto ukazatelů.

V České republice výši ukazatelů DSTI a DTI ovlivňuje Česká národní banka, která tyto ukazatele využívá od roku 2018. V minulosti šlo spíše o doporučení, ale od 1. dubna 2022 musí komerční banky rozhodnutí ČNB plně dodržovat. Hodnota ukazatele DSTI je stanovena na 45 % (u žadatelů o úvěr mladších 36 let je to 50 %) a hodnota ukazatele DTI nesmí překročit hodnotu 8,5 (s výjimkou žadatelů mladších 36 let, u kterých projde i hodnota 9,5). Zajímá tě, jak konkrétně ČNB ovlivňuje hypoteční úvěry a jak šel čas s hypotékami v ČR? Přečti si můj nejnovější článek.

Hypotéka od zahraniční banky: Na co si dát pozor

V mnohém se hypotéka od zahraniční banky podobá hypotečnímu úvěru od tuzemské banky, ale má i své odlišnosti, se kterými musíte počítat:

• Nižší LTV hypotéky (Loan To Value). Poměr mezi výší hypotečního úvěru a odhadní cenou nemovitosti bude pravděpodobně nižší, než je tomu v České republice.

Ve státech západní a jižní Evropy obvykle získáš 80%, někdy dokonce jen 70% hypotéku. Co to pro tebe znamená? Zbývající část ceny nemovitosti musíš financovat z vlastní kapsy.

• Odlišná úroková sazba. Počítejte také s tím, že v zahraničí pravděpodobně nezískáte stejný úrok, jaký v současné době nabízejí české banky. Samozřejmě si můžete i polepšit, ale v některých případech také pořádně připlatit. Vždy záleží na konkrétní zemi a zvolené zahraniční bance.
• Více papírování. Banka v případě hypotéky pro cizince rozlišuje 2 skupiny žadatelů, a to cizince s trvalým pobytem a cizince bez trvalého pobytu. Druhá skupina je pro banku rizikovější, a proto důkladněji zkoumá příjmy klienta, bankovní historii a další dokumentaci.

Rozhoduješ se nad koupí vily ve Španělsku, nebo v Jižní Americe? Pro občany ČR je jednodušší získat hypotéku v některém ze států Evropské unie. A platí to i naopak. Cizinci, kteří jsou občany Evropské unie, snáze získají hypotéku od české banky.

• Úřední překlad dokumentů pro schválení hypotéky od zahraniční banky. Všechny dokumenty musíte nechat úředně přeložit, aby je banka mohla uznat a schválit.
• Odlišné podmínky hypotečního úvěru. Sjednání hypotéky od zahraniční banky může být spojeno s dalšími bankovními poplatky. Předem si zjistěte, jaké jsou podmínky úvěru a současně i vše o splácení hypotéky. Nepřekvapí vás tedy například vysoká pokuta za předčasné splacení hypotéky.
• Za úvěr musíte ručit nemovitostí v zahraničí. Tedy přesněji řečeno ve státě, kde o hypotéku od zahraniční banky žádáte.

Obdobným způsobem funguje ručení za hypotéku na nemovitost v zahraničí od české banky. V tomto případě se zástavní právo vždy vztahuje na nemovitost v České republice.

Máte zájem o hypoteční úvěr? Koupi nemovitosti v zahraničí můžete uskutečnit i prostřednictvím české banky. Stačí pár kliknutí a připravíme vám nezávaznou nabídku na míru.

Často se ptáte

• Co je LTV hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  LTV je anglická zkratka pro Loan to value. Jde o poměr toho, jak velký úvěr si od banky vezmete a jaká je odhadní cena kupované nemovitosti. Standardně se vyjadřuje v procentech ceny nemovitosti. Pokud si tedy kupujete byt za 5 milionů Kč a banka vám na něj schválí hypotéku ve výši 4 miliony Kč, bude hodnota LTV 80 %. LTV je jedním z faktorů, které ve výsledku ovlivňují výši úrokové sazby.

  
• Jak si mám stanovit výši měsíčních splátek u hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Každý měsíc vám po odečtení všech pravidelných splátek – tedy nejen hypotéky – musí zůstat minimálně 55 % čistého příjmu. Obecně se ale doporučuje splátky nastavit tak, aby nepřesahovaly 30 % měsíčního příjmu. Můžete si taky vyzkoušet 2 až 3 měsíce nanečisto odkládat sumu, kterou plánujete za hypotéku dávat. Tak nejlépe uvidíte, jak to změní vaši finanční situaci.

  
• Podle čeho si mám vybírat hypotéku?
  Zobrazit odpověď

  Kromě úroků se při výběru hypotéky zaměřte i na další poplatky, které s úvěrem souvisí. Jsou to hlavně poplatky za vyřízení hypotéky, za odhad ceny nemovitosti nebo za vedení účtu u dané banky. Mezi důležitá kritéria ale patří třeba i nutnost pojištění nemovitosti. Hlavní údaj, který by vás proto měl při výběru hypotéky zajímat, je RPSN, tedy roční procentní sazba nákladů. Ta říká, kolik ročně za hypotéku ve skutečnosti zaplatíte.

  
• Jak je to s dalšími poplatky u koupi nemovitosti v zahraničí?
  Zobrazit odpověď

  Když si kupujete nemovitost v zahraničí, musíte počítat s daněmi, které stanovuje tamní zákon. To znamená, že při koupi nemovitosti například v Itálii sice neplatíte daň z nabytí nemovitosti českým úřadům, ale odvedete příslušné daně přímo v Itálii. Vyplatí se proto zjistit si jejich výši dopředu.

  

Jan Pekař, 35 let, úroková sazba s několika “ale”

Honza dostal od banky nejnižší možnou nabídku, která na trhu byla, a banka mu ji propočetla a schválila. Bohužel až v návrhu úvěrových smluv objevil další skryté podmínky, které bude muset splnit, aby na slíbenou sazbu vůbec dosáhnul. Nakonec se měsíční splátka zdražila cca o 3500 Kč.