Jak funguje hypotéka a jak se liší od jiných úvěrů

Co to je hypotéka

Přemýšlíte o koupi vlastního bydlení, ale na účtě vám zrovna nepřebývá několik milionů? Pak jste se již s největší pravděpodobností setkali s termínem hypotéka nebo také hypoteční úvěr.

Hypotéky rozdělujeme na:

• účelové
• neúčelové

Účelový hypoteční úvěr

Účelový hypoteční úvěr slouží pro potřeby bydlení. Pod tímto termínem si tedy můžete představit klasickou hypotéku na bydlení. Typickým případem je třeba hypotéka na byt, hypotéka na dům nebo hypotéka na rekonstrukci. S pomocí účelové hypotéky ale vyřešíte také vypořádání dědictví nebo rozvodového řízení.

Za vypůjčené peníze ručíte nemovitostí. Zpravidla to bývá nemovitost, kterou z úvěru financujete. Do zástavy můžete samozřejmě dát i jinou nemovitost, a to buď vlastní, nebo cizí (vždy se souhlasem vlastníka).

Dalším typem účelového úvěru je investiční hypotéka. Tento druh hypotečního úvěru je vhodné zvolit ve chvíli, kdy si chcete pořídit nemovitost na pronájem.

Neúčelový hypoteční úvěr

Neúčelový hypoteční úvěr je známý také pod názvem americká hypotéka. U tohoto typu hypotečního úvěru banku nezajímá, na co přesně peníze chcete. Peníze je samozřejmě možné využít k financování bydlení, ale stejně tak za ně můžete koupit i dovolenou nebo nové auto. Za vypůjčené peníze i v tomto případě ručíte nemovitostí.

Podívej se na mé video z hypoteční akademie, kde specialistka Veronika odpovídá na otázku, co je to hypotéka a jak se liší od jiných úvěrů. Všechny díly najdeš ve Frenkeeho hypoteční akademii.

Jak funguje hypotéka

V první řadě si musíte ujasnit, na co chcete hypotéku využít.

Toužíš po chatě v horách? Ne všude ti schválí hypoteční úvěr pro rekreační objekt. Vždy je tedy třeba vycházet z nabídky dané banky, případně se můžeš poradit s hypotečním expertem.

Pro lepší pochopení toho, jak vypadá momentální nabídka jednotlivých bank, začněte těmito kroky:

1. Prostudujte si srovnání hypoték pro letošní rok.
2. V hypoteční kalkulačce si spočítejte, na jaký úvěr zhruba dosáhnete.
3. Sjednejte si nezávaznou schůzku v bankách, které vás nejvíce zaujaly, nebo to nechte na Frenkeem, který vám připraví nabídku na míru.

Díky těmto krokům si uděláte jasnou představu o tom, kolik můžete do vysněné nemovitosti investovat a kolik si půjčit, abyste hypotéku zvládli splácet.

Podmínky pro sjednání hypotéky

V momentě, kdy se začnete zajímat o hypoteční úvěry, narazíte také na celou řadu podmínek, které je nutné splnit. Základní podmínky stanovuje Česká národní banka (ČNB) a jednotlivé komerční banky pak mohou přidat i své specifické požadavky.

Věk žadatele

Jednou ze základních podmínek je věková hranice. Hypotéku může získat pouze plnoletý žadatel. Celou vypůjčenou částku by měl splatit ještě před odchodem do důchodu.

Nejsi už nejmladší, ale přesto toužíš po vlastní nemovitosti? I žadatelé v důchodovém věku mohou u banky uspět. Jen budeš pravděpodobně potřebovat spolužadatele (např. zletilé dítě).

Občanství

Zájemce o hypoteční úvěr musí být občanem České republiky, případně cizinec s trvalým nebo přechodným pobytem na území ČR. Banky se touto podmínkou brání proti případným podvodníkům.

Chceš zjistit více o hypotéce pro cizince? Přečti si můj článek, který řeší tuto problematiku.

Příjem žadatele a schopnost splácet

Zásadní podmínkou pro schválení hypotéky je bonita žadatele (finanční důvěryhodnost). Banka tedy vždy důkladně zkoumá příjmy a výdaje žadatele (případně i spolužadatelů), další závazky nebo třeba záznamy v registrech dlužníků (až 5 let zpětně).

Důležitou roli při hodnocení klienta hrají také ukazatele zadluženosti DSTI (Debt Service To Income) a DTI (Debt To Income). Přípustné limity pro tyto ukazatele vydává Česká národní banka. V rozhodnutí z 1. dubna 2022 ČNB stanovila, že ukazatel DSTI, který vyjadřuje poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu a čistým měsíčním příjmem, nesmí být vyšší než 45 % (pro žadatele mladší 36 let 50 %). Ukazatel DTI vyjadřující celkový dluh v násobcích čistého ročního příjmu, musí být nižší než 8,5 (u klientů do 36 let je limit navýšen až na hodnotu 9,5).

LTV (Loan To Value)

LTV hypotéky představuje poměr mezi tím, kolik od banky dostanete a jakou odhadní cenu má nemovitost. Vyjadřuje se v procentech a velkou měrou ovlivňuje výši úrokové sazby hypotéky. Obecně platí, že čím vyšší je LTV, tím vyšší je také výsledná úroková sazba, kterou vám banka nabídne.

ČNB bankám nařizuje, že ukazatel LTV nesmí přesáhnout hranici 80 % (90 % u klientů mladších 36 let). V minulosti si mohli žadatelé půjčit i 100 % hodnoty nemovitosti. To už v současné době není možné. 

Mladí žadatelé, kteří si kupují své první bydlení, si mohou často půjčit až na 90 % hodnoty nemovitosti. Banky vycházejí z předpokladu, že žadatel je na začátku produktivního věku a jeho úspory se budou s postupem času jen zvyšovat.

Parametry ovlivňující hypotéku

Při posuzování nabídky hypotečních úvěrů u jednotlivých bank je důležité sledovat především 2 parametry, a to:

• Úrokovou sazbu hypotéky
• RPSN (roční procentní sazba nákladů)

Úroková sazba hypotéky

Jde pravděpodobně o nejčastěji zmiňovaný termín v souvislosti s hypotečními úvěry. V reklamních letácích se banky často chlubí velmi nízkou úrokovou sazbou, ale realita je pak úplně jiná.

Výslednou výši úrokové sazby ovlivňuje:

• doba fixace úrokové sazby (jak dlouho budete platit sjednaný úrok): nejlepší úrok zpravidla dostanete při fixaci na 5 až 7 let.
• LTV: čím vyšší částku z odhadní ceny nemovitosti si půjčujete, tím vyšší bude i úroková sazba.
• doba splatnosti úvěru: čím déle budete půjčku vracet, tím více bance zaplatíte na úrocích.
• finanční důvěryhodnost klienta (bonita): čím vyšší je vaše finanční důvěryhodnost, tím nižší úrokovou sazbu vám banka nabídne.
• typ a účel úvěru: účelová hypotéka zpravidla nabízí nižší úrokovou sazbu než americká hypotéka.

RPSN

Roční procentní sazba nákladů je parametr, který zahrnuje veškeré poplatky spojené s hypotékou. V této částce jsou, kromě samotného úroku, zahrnuty také nejrůznější bankovní poplatky a provize.

RPSN vám jasně říká, o kolik procent ročně hypoteční úvěr přeplatíte.

Čerpání hypotéky

Banka vám hypotéku schválila, podepsali jste úvěrovou smlouvu a zařídili jste i zápis zástavního práva banky do katastru nemovitostí? Dalším krokem je již samotné čerpání hypotečního úvěru, které probíhá vždy bezhotovostním převodem. V závislosti na typu úvěru jde o:

• Jednorázové čerpání hypotéky: např. u hypotéky na koupi nemovitosti nebo u americké hypotéky.
• Postupné čerpání hypotéky: používá se zejména u hypotečního úvěru na rekonstrukci nebo stavbu domu.

Splácení hypotéky

Splácení hypotečního úvěru začíná následující měsíc po čerpání peněz. Konkrétní den je uveden v úvěrové smlouvě. Vybírat můžete ze 3 typů splácení:

• Anuitní splácení (výše splátek je po celou dobu trvání hypotéky stejně vysoká)
• Progresivní splácení (výše splátek postupně narůstá)
• Degresivní splácení (výše splátek postupně klesá)

Na konci období fixace úrokové sazby máš možnost předčasně splatit celou hypotéku, a to bez jakýchkoliv dalších poplatků.

Máte zájem o hypoteční úvěr? Stačí pár kliknutí a připravíme vám nezávaznou nabídku na míru. Pokud by se vám nabídka líbila, určitě vás potěší, že za vás Frenkee zaplatí odhadce a vklad do katastru v ceně 5000 Kč.

Často se ptáte

• Co obnáší pojištění nemovitosti u hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Nemovitost, kterou dáváte bance do zástavy, je vždycky potřeba pojistit. Ideálně ještě před žádostí o hypotéku, nejpozději ale při jejím čerpání. Pokud bance doložíte výši poplatků za pojištění včas, zahrne je do výpočtu RPSN (roční procentní sazby nákladů). Vy si tak lépe dopředu vyhodnotíte, jestli se vám hypotéka skutečně vyplatí.

  
• Co je to fixace hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Fixace v oblasti hypoték vyznačuje období, během kterého se vám nemění úroková sazba. Když si zvolíte fixaci například na 5 let, celou tuto dobu platíte stejné úroky bez ohledu na to, jak se hypoteční trh mění. Než si s bankou sjednáte období fixace, je dobré sledovat předpokládaný vývoj úrokových sazeb. Pokud totiž budou klesat, příliš dlouhá fixace se vám nevyplatí. Když budou naopak sazby stoupat, díky fixaci ušetříte. V závislosti na době fixace se ale taky mění úroková sazba, takže je dobré si dopředu všechno pořádně spočítat.

  
• Jaké druhy příjmů mi banka u hypotéky uzná?
  Zobrazit odpověď

  Kromě platu a příjmů z podnikání banka uznává i rodičovský příspěvek, výnos z pronájmu, rentu, diety, výsluhový příspěvek, výživné na děti a další. Naopak neuspějete zpravidla s příjmy na dohodu o provedení práce a dohodou o pracovní činnosti nebo s podporou v nezaměstnanosti.

  

Jana Mlčochová, 31 let, “oběhala” si vše sama

Jana vyhledala služby hypotečního poradce, který jí ale v podstatě jen dal nabídku na úrokovou sazbu úvěru. Odeslal propočet na banku a tím pro něj práce skončila, což není mezi poradci výjimkou. Jana si pak sama musela oběhat všechny dokumenty, detailně projít úvěrovou smlouvu a pohlídat si čerpání. Byla docela překvapená, když od známých zjistila, že takhle to běžně nechodí.