Podmínky hypotéky aneb dosáhnu na hypotéku?

V průvodci naleznete

• Jak na hypotéku?
• Podmínky hypotéky
• Jak vysokou hypotéku dostanu?
• Úrokové sazby hypotéky
• Doba fixace hypotéky
• Čerpání hypotéky
• Splácení hypotéky

Jak na hypotéku?

Než se rozhodnete pro konkrétní hypotéku, projděte si srovnání hypoték 2020 a spočítejte si v hypoteční kalkulačce, na jaký úvěr dosáhnete. To je ale jen první krok, který vám dá orientační představu.

Až si vytipujete několik bank, které pro vás připadají v úvahu, sjednejte si nezávazné schůzky. Až na nich totiž zjistíte, jak velkou částku vám daná banka skutečně svěří.

Spousta bank dneska nabízí možnost tyto prvotní informace získat online. Nemusíte tak chodit přímo na pobočku, stačí vám připojení k internetu.

Díky tomu budete mít představu, jak hodnotné nemovitosti jsou ve vašich možnostech.

Podmínky hypotéky

Když se začnete víc zajímat o to, jak získat hypotéku na bydlení, narazíte na množství podmínek, které musíte splnit. Ty stanovuje Česká národní banka, ale jednotlivé banky si je pak více či méně zpřísňují podle sebe.

Mrkni na video z mé hypoteční akademie, kde specialistka Veronika řeší práve to, kdo na hypotéku dosáhne a kdo ne. Všechny díly najdeš ve Frenkeeho hypoteční akademii.

Věk

Hypotéku získá jen plnoletý žadatel. Zároveň by ale měl být schopný celou půjčenou částku splatit, než se dostane do důchodového věku. Limit je u většiny bank stanovený na 70 let – do té doby je potřeba závazek splatit.

Dá se tedy říct, že čím mladší žadatel, tím větší šanci na schválení hypotéky má. Samozřejmě za předpokladu, že už má vybudovaný stabilní příjem, který může doložit.

Hypotéka pro 55+ není úplně vyloučená, ale většinou je třeba k úvěru přizvat spolužadatele – třeba plnoleté děti.

Příjem

Hlavním ukazatelem pro banku bývá příjem. Musíte prokázat, že čisté příjmy všech žadatelů o úvěr jsou dostatečné pro to, abyste mohli hypotéku bez problémů splácet. Podle nařízení České národní banky nesmí součet všech měsíčních splátek přesahovat 50 % vašeho čistého příjmu.

Zaměstnanci při žádosti o hypotéku dokládají potvrzení příjmů od zaměstnavatele, OSVČ a podnikatelé předloží 1–2 poslední daňová přiznání.

Bonita

U každého klienta banka posuzuje jeho bonitu, tedy potenciál bezproblémově úvěr splácet. Zajímá se přitom nejen o vaše příjmy, ale i o výdaje, další závazky a půjčky nebo o záznamy v registru dlužníků. Roli může sehrát i kontokorent nebo kreditní karta. Cokoli, kvůli čemu se můžete potenciálně dostat do finančních potíží, vám může uškodit. Zamyslete se proto nad tím, jestli není lepší nevyužívané služby zrušit.

Ukazatel DSTI, tedy poměr mezi celkovým součtem všech měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem, nesmí být vyšší než 45 % (50 % u žadatelů mladších 36 let). Ukazatel DTI, který vyjadřuje celkový dluh v násobcích čistého ročního příjmu nesmí překročit hodnotu 8,5 (u žadatelů mladších 36 let 9,5). Přípustné limity pro ukazatele zadluženosti stanovuje ČNB a pro poskytovatele hypotečních úvěrů jsou v závazné.

Záznam v registrech dlužníků

Pokud máte nějaké větší záznamy v registrech dlužníků, na hypotéku můžete většinou rovnou zapomenout. Stejně tak když čelíte insolvenci. Banky zajímají vaše záznamy až 5 let zpětně.

Jak vysokou hypotéku dostanu?

Na jak vysokou hypotéku dosáhnete, závisí nejen na vašich příjmech, ale také na hodnotě kupované – respektive zastavované – nemovitosti. Nařízení České národní banky z dubna 2022 stanovuje, že vám banka nesmí půjčit víc než 80 % ceny nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let).

Tuto hodnotu najdete v podmínkách označenou jako LTV hypotéky. Jde jednoduše o poměr výše úvěru k odhadní ceně nemovitosti. I když jde o nové nařízení ČNB, banky půjčovaly jen okolo 80 % i předtím. Před několika lety mohli zájemci žádat i o 100% hypotéku, to ale dnes už není možné.

Pokud potřebuješ hypotéku navýšit a pokrýt s ní celou cenu kupované nemovitosti, může ti pomoct ručení jinou nemovitostí o vyšší hodnotě, případně i několika nemovitostmi. Banka ti pak půjčí 80 % ceny této nemovitosti, což ti může zaplatit celou kupovanou stavbu.

Úrokové sazby hypotéky

Při rozhodování, jakou nabídku hypotéky si vybrat, bývá hlavním parametrem výše úrokové sazby. Konkrétní sazba, kterou u banky dostanete, ale závisí na vaší bonitě, příjmech a dalších faktorech.

Některé banky nabízí lepší úrokovou sazbu klientům, kteří si zároveň s hypotékou sjednají i pojištění schopnosti splácení.

Úroková sazba ale není to jediné, co byste měli před podpisem smlouvy sledovat. Celkovou cenu, kterou za hypotéku nakonec zaplatíte, ovlivňují i další poplatky, na které se občas zapomíná. Patří sem například poplatek za vyřízení hypotéky, za vedení účtu, za případnou mimořádnou splátku nebo předčasné splacení, náklady na pojištění nemovitosti.

Pro lepší představu se proto orientujte podle hodnoty RPSN, tedy roční procentní sazby nákladů. Ta bere v potaz všechny dodatečné povinné poplatky a ukáže vám, kolik procent si ročně připlatíte navíc.

Doba fixace hypotéky

Fixace hypotéky vám stanoví, jak dlouho vám banka nesmí změnit úrokovou sazbu. Během období fixace vám tak úroky nezvýší, ale ani nesníží. U většiny bank se můžete rozhodnout pro dobu fixace na 1 rok až 10 let. Od její délky se pak odvíjí i úroková sazba.

Než se rozhodnete, jakou dobu fixace zvolíte, vyplatí se sledovat vývoj úrokových sazeb. Pokud se dlouhodobě snižují, příliš dlouhá fixace vám může hypotéku zbytečně prodražit. V opačném případě – tedy při růstu sazeb – díky fixaci ale ušetříte.

Kromě toho si promyslete taky případné refinancování nebo předčasné splacení hypotéky. K tomu totiž můžete bez dalších poplatků zpravidla přistoupit nejdřív po skončení doby fixace. Pokud tedy už teď víte, že byste chtěli hypotéku za 5 let splatit, nedává smysl zafixovat si úroky na 10 let.

Čerpání hypotéky

Když se rozhodnete pro konkrétní nabídku, banka vám hypotéku schválí a podepíšete úvěrovou smlouvu, přichází fáze čerpání hypotéky. Ta je vždy bezhotovostní a a liší se podle typu úvěru:

• jednorázové čerpání hypotéky – při koupi nemovitosti, nebo u neúčelové hypotéky čerpáte celou částku najednou. U hypotéky na bydlení banka většinou peníze uschová u advokáta a následně je na základě kupní smlouvy převede rovnou na účet prodávajícího.
• postupné čerpání hypotéky – tuto variantu využijete hlavně při stavbě domu nebo rekonstrukci. Banka vám na základě dodaných faktur vyplácí peníze postupně v předem daných termínech, které si stanovíte.

Důležitou podmínkou pro čerpání hypotéky je zápis zástavního práva banky do katastru nemovitostí.

Splácení hypotéky

Hypotéku začnete automaticky splácet následující měsíc po čerpání peněz. Konkrétní den splatnosti určuje úvěrová smlouva, ale většinou ho můžete dodatečně změnit. Je ale dobré splátku nastavit tak, aby navazovala na výplatu.

Většina klientů si volí možnost anuitního splácení – to znamená, že splátky jsou celou dobu stejně vysoké. Dalšími možnostmi jsou progresivní splácení, kdy výše splátek postupně roste, a degresivní splácení, při kterém výše splátek časem naopak klesá.

Měj na paměti, že u postupného čerpání na stavbu domu vždycky napřed splácíš úroky a až po kolaudaci se začíná snižovat i jistina.

Na konci období fixace máte možnost mimořádné splátky hypotéky, případně předčasného splacení hypotéky bez dodatečných pokut. Pokud chcete hypotéku splatit předčasně mimo tento termín, může si banka naúčtovat pokutu až do výše 50 000 Kč.

Pomůžu ti nejen hypotéku spočítat, ale celou ti ji zařídím. Stačí kliknout a pošlu ti nezávaznou kalkulaci.

Často se ptáte

• Co je to DTI a DSTI u hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  DTI je zkratka pro anglické Debt To Income. Jde o poměr celkového úvěru a vašeho ročního příjmu. DSTI je pak zkratka anglického názvu Debt Service To Income. V tomto případě se jedná o poměr všech pravidelných splátek a výše příjmu. Součet všech splátek, které každý měsíc hradíte, nesmí přesáhnout 50 % vašeho měsíčního čistého příjmu.

  
• Jaké druhy příjmů mi banka u hypotéky uzná?
  Zobrazit odpověď

  Kromě platu a příjmů z podnikání banka uznává i rodičovský příspěvek, výnos z pronájmu, rentu, diety, výsluhový příspěvek, výživné na děti a další. Naopak neuspějete zpravidla s příjmy na dohodu o provedení práce a dohodou o pracovní činnosti nebo s podporou v nezaměstnanosti.

  
• Musím si k hypotéce vždy sjednat nabízené pojištění?
  Zobrazit odpověď

  Pojistit ze zákona musíte jen nemovitost, kterou dáváte do zástavy – většinou tedy právě kupovanou nemovitost. Zároveň proběhne takzvaná vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky. Pokud by pojišťovna vyplácela pojistné plnění, to připadne bance, ne vám. Další druhy, jako je životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet hypotéku, povinné nejsou. Vždycky se ale vyplatí je aspoň zvážit. Nikdy nevíte, jaké překážky vás v budoucnu potkají.

  

Jana Mlčochová, 31 let, “oběhala” si vše sama

Jana vyhledala služby hypotečního poradce, který jí ale v podstatě jen dal nabídku na úrokovou sazbu úvěru. Odeslal propočet na banku a tím pro něj práce skončila, což není mezi poradci výjimkou. Jana si pak sama musela oběhat všechny dokumenty, detailně projít úvěrovou smlouvu a pohlídat si čerpání. Byla docela překvapená, když od známých zjistila, že takhle to běžně nechodí.