Jak funguje prodej nemovitosti s hypotékou

Rozvádíte se s partnerem, nebo z jiného důvodu řešíte prodej nemovitost s hypotékou? Prodej nemusí být tak komplikovaný, jak se na první pohled zdá. Nabízí se totiž hned několik možností, jak vše vyřešit.

Na co si dát pozor při prodeji bytu nebo domu s hypotékou

• Požádejte banku o vyčíslení hypotéky. Budete tak přesně vědět, kolik bance dlužíte. A tedy i kolik peněz z prodeje nemovitosti skončí ve vaší kapse.
• Předem se informujte o podmínkách pro předčasné splacení hypotéky. Počítejte s tím, že se zpravidla nevyhnete bankovním poplatkům. Pokud je to tedy jen trochu možné, prodej nejlépe řešte v okamžiku výročí fixace.

Pokud se ocitneš v těžké životní situaci, kvůli které zvažuješ prodej nemovitosti a tedy i předčasné splacení hypotéky, banka od tebe nesmí požadovat žádné poplatky.

• Před prodejem nemovitosti s hypotékou zjistěte, jaké podmínky v současné době banky nabízejí. Budete mít jasno v tom, zda jsou podmínky vaší hypotéky výhodné i nyní, nebo zájemce získá lepší nabídku někde jinde.

Přehledné srovnání hypoték pro letošní rok najdeš v mém rozsáhlém průvodci.

Prodej domu s hypotékou (případně jiné nemovitosti) lze vyřešit následovně:

• Kupující má dostatek vlastních zdrojů.

• Kupující chce nemovitost financovat prostřednictvím hypotéky.

Kupující má dostatek vlastních zdrojů

Situace, kdy kupující zaplatí zcela bez nutnosti využít hypoteční úvěr, je ideálním řešením s minimem nepříjemného papírování.

Postup je následující:

1. Zájemce podepíše rezervační smlouvu.
2. Po podpisu rezervační smlouvy požádejte banku o vyčíslení hypotéky.
3. Domluva s kupujícím o způsobu platby.
4. Podpis kupní smlouvy.
5. Doplatek hypotečního úvěru zašle kupující vaší bance. Zbytek peněz zašle vám (např. prostřednictvím advokátní úschovy).
6. Vložení kupní smlouvy do katastru nemovitostí a žádost o odstranění zástavního práva.
7. Zápis vlastnického práva na katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího a uvolnění peněz.

Chceš mít jistotu, že obdržíš slíbenou peněžní sumu? Využij advokátní, bankovní nebo notářskou úschovu. Služba je sice zpoplatněna, ale ty se nemusíš zbytečně stresovat, že slíbené peníze třeba vůbec neuvidíš.

Financování nemovitosti s hypotékou prostřednictvím jiné hypotéky

Mnohem častěji se setkáme s tím, že chce zájemce nemovitost, která už je zatížená vaší hypotékou, financovat pomocí nové hypotéky. Také v tomto případě se nabízí hned několik možností.

I v případě financování nemovitosti prostřednictvím hypotéky by měl mít kupující dostatek finančních prostředků, aby vyplatil majitele nemovitosti (splacenou část hypotečního úvěru).

Hypoteční úvěr se převede na kupujícího

Kupující může nemovitost získat spolu s hypotečním úvěrem, který uzavřeli původní majitelé. Na první pohled je tato možnost zcela jistě zajímavá, ale především pro kupujícího nemusí být až tak výhodná.

Z pohledu banky jde o nového žadatele o úvěr, a z toho důvodu důkladně zkoumá jeho bonitu a je nutné doložit i všechny potřebné dokumenty. Celý prodej se tak může značně protáhnout.

Chceš si udělat jasnou představu o tom, jak dlouho trvá vyřízení hypotéky a zajímá tě i seznam potřebných dokumentů pro vyřízení hypotéky? Přečti si mé nejnovější články.

Kupující po vás přebírá celý hypoteční úvěr, tedy fixaci hypotéky, výši jednotlivých splátek i úrokovou sazbu. Pokud tedy byly úrokové sazby v minulosti vyšší než nyní, s převodem pravděpodobně nebude souhlasit.

Nový hypoteční úvěr u stejné banky

Podmínky vašeho úvěru nejsou pro kupujícího příliš atraktivní a vy stále řešíte, jak prodat byt s hypotékou? Další možností je hypoteční úvěr u stejného poskytovatele. I v tomto případě banka na kupujícího pohlíží jako na nového klienta, takže si důkladně prověří jeho schopnost splácet.

V tomto případě si podmínky úvěru (např. doba fixace, výše splátek) nastaví zájemce podle svých požadavků. I tak se ale může stát, že v jiné bance získá kupující lepší nabídku.

Tato varianta je výhodná především pro prodávajícího. Banka namísto vás získá nového klienta. Takže nemá důvod vám vyčíslit vysoké poplatky za předčasné splacení úvěru.

Hypoteční úvěr v jiné bance

Nabídka vaší banky kupujícího neoslovila? Další možností je hypoteční úvěr od jiného poskytovatele. Postup je následující:

1. Zájemce podepíše rezervační smlouvu.
2. Požádejte o vyčíslení hypotečního úvěru a získejte souhlas banky s tím, že zástavní právo v katastru nemovitostí bude mít i banka kupujícího.
3. Podpis kupní smlouvy.
4. Vložení kupní smlouvy a návrh na zápis nového zástavního práva do katastru nemovitostí.
5. Banka kupujícího uhradí zbývající část hypotečního úvěru vaší bance.
6. Návrh na vymazání zástavního práva vaší banky.
7. Po změně v katastru získáte zbývající část kupní ceny nemovitosti.

Tato varianta je lákavá především pro kupujícího. Pohodlně si vybere banku, která mu nabídne nejlepší podmínky. Pro vás to ale může znamenat vysoké bankovní poplatky za předčasné splacení hypotéky a více papírování.

Jak častý je prodej bytu nebo domu s hypotékou?

V souvislosti s tím, jak meziročně stoupá objem poskytnutých hypotečních úvěrů, se také mnohem častěji setkáváme s následným prodejem nemovitostí s hypotékou. S hypotékou se momentálně prodává zhruba polovina nemovitostí.

Prodej domu s hypotékou (případně i bytu nebo jiné nemovitosti) tak v současné době nezaskočí žádnou realitní kancelář.

Chceš zjistit více o fungování hypotéky a získat odpovědi týkající se hypotečních úvěrů? Navštiv Frenkeeho hypoteční akademii, kde od hypoteční specialistky Veroniky získáš mnoho užitečných rad a tipů.

Často se ptáte

• Jaké dokumenty je potřeba k hypotéce doložit?
  Zobrazit odpověď

  Banka po vás bude chtít dva doklady totožnosti, například občanku a cestovní pas. Připravte si také potvrzení o příjmech, případně poslední daňové přiznání. A samozřejmě taky doklady k zastavované nemovitosti.

  
• Co obnáší předčasné splacení hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Úvěr můžete kdykoliv předčasně splatit. Banka si v takových případech účtuje poplatky za mimořádné splacení hypotéky. Ty ale nesmí přesáhnout 1 % z celkového úvěru, nebo případně 50 000 Kč. Pokud navíc nemovitost prodáte a úvěr předčasně splatíte kvůli nenadálé životní situaci – třeba z důvodu vážné nemoci – poplatky vám banka účtovat nebude.

  
• Co je to fixace hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Fixace v oblasti hypoték vyznačuje období, během kterého se vám nemění úroková sazba. Když si zvolíte fixaci například na 5 let, celou tuto dobu platíte stejné úroky bez ohledu na to, jak se hypoteční trh mění. Než si s bankou sjednáte období fixace, je dobré sledovat předpokládaný vývoj úrokových sazeb. Pokud totiž budou klesat, příliš dlouhá fixace se vám nevyplatí. Když budou naopak sazby stoupat, díky fixaci ušetříte. V závislosti na době fixace se ale taky mění úroková sazba, takže je dobré si dopředu všechno pořádně spočítat.

  
• Jak dlouho trvá, než se v katastru nemovitostí projeví změna zástavního práva?
  Zobrazit odpověď

  Počítejte se lhůtou zhruba 20 až 30 dnů.

  

Monika a Ivo Havelkovi, vypořádání hypotéky při rozvodu

Monika a Ivo si jako manželé vzali hypotéku. Teď se bohužel rozvádí a potřebují vypořádat majetek. Protože si Monika nechává byt, bere si novou hypotéku na vyplacení Ivoše. Při vypořádání rozvodu už chtěli mít oba dva jistotu, že banka úvěr schválí a vše proběhne hladce. Bohužel většina bank chce dodat nejdřív potvrzení od soudu, než hypotéku potvrdí, čímž se dostali do patové situace. Frenkee ale zvládl získat schválení úveru ještě před rozhodnutím soudu.